开栏语：物业管理服务直接关系到每位业主的正常生活。然而，近年来，业主针对物业管理的投诉也逐渐增多。市房管局为进一步做好物业管理及政策法规的宣传工作，增强物业服务企业、业主依法守约意识，促进我市物业管理行业健康规范发展，将就市民关心关注的一些物业管理常见问题进行梳理和解答，以增强市民了解物业管理和物业服务企业应尽的职责以及业主在物业管理活动中的权利和义务，不断理解、支持物业服务工作，积极参与到物业管理中来。

案例：在物业管理活动中，业主入住时引发的装修矛盾较为突出，如拆除房间连接阳台的一小段墙体，可增加室内的使用面积。物业企业经常就此类问题，将国家和当地政府的装修管理规定及拆除后的危害性向业主说明。但在装修巡查时，发现业主依然我行我素。

针对此类问题，物业企业采取的措施是对违规装修业主下发整改通知，对问题严重的，甚至停水停电。然而业主一再声明此处墙体拆除没问题，不会影响结构，并表示愿意写保证书，一切由业主负责。有的指责物业在他们进行装修申请时没有具体说明，没有出示有关文件，责任在物业企业，对此类问题如何解决？

分析：房屋装修管理是物业管理的重要内容之一。为保证物业的完好和安全，保持物业管理区域的整洁美观，维护全体业主的合法权益，业主、物业使用人、装修人及物业管理企业应努力做好对物业装修活动的管理，共同维护房屋安全。

业主和使用人在入住后有权对自己所购或所租物业进行装修，但装修必须符合国家有关法规和物业管理企业制定的装修管理规定，同时应按一定的程序进行，不得破坏房屋主体结构。

房屋室内装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制定施工方案，并做闭水试验。

承担装修工程的施工企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全，不得侵占公共空间损害公共部位和设施。

这些物业常识您知道吗？

1、物业服务企业在物业服务活动中的职责。

物业服务企业依照物业服务合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。

物业服务企业应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，按物业服务合同要求提供质价相符的物业服务。

物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案，协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。发生安全事故或者突发事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并向有关部门报告，协助做好救助工作。

业主违反相关法律、法规、管理规约及物业服务合同约定的，物业服务企业应当予以制止，业主拒不改正或者已造成伤害的，物业服务企业应当报告有关行政主管部门依法处理。

2、业主对物业享有什么权利和义务？

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，对其共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。

业主、物业使用人应当遵守管理规约和物业服务合同的约定，爱护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

3、什么是前期物业管理？

前期物业管理是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之前的物业管理。

4、物业服务合同应当包括以下主要内容：

（1）物业管理服务事项；（2）服务质量和费用；（3）双方的权利义务；（4）专项维修资金的管理与使用；（5）物业管理用房的使用；（6）合同期限；（7）违约责任；（8）双方当事人约定的其他事项。

5、在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？

物业管理费计费面积是按房产证上标明的建筑面积为准。还没有取得房产证的房屋则以购房合同标出的建筑面积为准。

6、业主或房屋买受人如何了解物业服务内容、服务标准、收费标准？

（1）建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等主要内容。

（2）物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项。

7、物业管理费是否已含了水电公摊费用？

根据《陕西省物业服务收费管理办法》规定，物业服务费不包含公共区域的水电公摊费用。

生活用水水泵加压发生的能耗费随水费分摊。公共照明、景观设施等其他共用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照省物价局水电价格政策据实分摊并定期公布。

8、专业经营单位如何收取相关费用？

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，代收服务费由委托单位支付，不得向业主收取手续费等额外费用。

9、专业经营单位在物业管理活动的职责是什么？

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。