2009 年 11 月 24 日 ，由中国物业管理协会主办、天津市国土资源和房屋管理局和天津市物业管理协会共同协办的《物业管理项目进入与退出若干问题研究》课题论证会在天津召开。中国物业管理协会会长谢家瑾、副会长田在玮、住房和城乡建设部房地产市场监管司物业管理处处长陈伟，以及来自北京、上海、沈阳、广州、石家庄、武汉、南宁等地的地方主管部门代表、业界专家和课题组成员参加了此次会议。同时，为使此次论证会能够充分汲取各方意见，会议还邀请了天津市高校学者、社区工作者和业主代表作为课题评审专家参会，与会人员达 30 余人。会议由谢家瑾会长主持。

● 天津市国土资源和房屋管理局局长助理 －－ 王 莙

天津市国土资源和房屋管理局局长助理王莙对与会嘉宾的到来表示热烈欢迎，并向与会嘉宾介绍了天津市物业管理工作的基本情况。王莙表示，《物业管理项目进入与退出若干问题研究》课题具有非常重要的现实意义。通过课题研究，不仅与各地交流了经验，而且对天津市物业管理实践工作的梳理和反思，对下一步的工作有重要指导意义。希望通过这个问题的研究，解决好现阶段物业服务企业进入与退出物业管理项目时存在的种种不规范问题，在规避企业风险的同时，也维护业主的合法权益。

● 天津市物业管理协会秘书长 －－ 张俊梅

天津市物业管理协会秘书长张俊梅从课题背景、研究工作、课题框架、研究方法、研究结论五个方面，就《物业管理项目进入与退出若干问题研究》课题向与会人员作了详细的阐述。

之后，中物协邀请的各位评审专家在陈伟的主持下 , 对《物业管理项目进入与退出若干问题研究》课题报告进行了认真审查，从不同角度展开了热烈的讨论，纷纷发表意见和建议，为课题研究开拓了思路。

● 住房和城乡建设部房地产市场监管司物业管理处处长 －－ 陈 伟

住房和城乡建设部房地产市场监管司物业管理处处长陈伟首先肯定了课题报告的研究成果。他认为，这个课题放到天津，可以利用天津的在这方面已经有较为成熟经验的优势，把全国的经验总结起来，进行推广。课题报告从房地产的生产阶段、流通阶段和消费阶段看待物业管理项目的交接问题是一大亮点。他又从物业服务合同的签订、履行和终止角度分析了物业服务企业进入与退出的交接问题，认为如果能把几个视角合起来，课题会更加丰满。另一方面他也强调课题研究最后的落脚点是制度建设，使制度建设能上升到政府行政管理规章、规范性文献这个高度，从而进一步改善我们这个行业的环境，推动行业健康有序的发展。

● 住房和城乡建设部专家委员会委员、天津市国土资源和房屋管理学院教授 －－ 张弘武 

住房和城乡建设部专家委员会委员、天津市国土资源和房屋管理学院教授张弘武认为，课题报告将物业管理定义为准公共产品，定位非常准确，也明确了课题研究的必要性。另外，报告中提出建立“新建商品房质量保证金制度”、“物业管理项目退出预警制度”等七项制度和制定“物业管理职业能力标准”，体现了课题报告在内容方面的创新。

● 上海上实物业管理公司总经理 －－ 李胜来

上海上实物业管理公司总经理李胜来认为，课题将会引起行业对物业管理项目进入与退出问题的重视，也可以为政府有关部门加强行业管理，推动行业健康有序发展而制定相关政策提出有价值的参考依据。李胜来建议，在课题报告有关 “ 物业服务企业自身履约能力较差原因分析”中增加：“建设单位轻视物业管理工作、轻视《物业管理条例》”的内容；在对策建议部分增加“推动物业管理市场化进程，倡导通过法律诉讼程序规范物业管理各方行为”的相关内容。

● 沈阳市房产管理局物业管理处处长－－陈 全

沈阳市房产管理局物业管理处处长陈全认为，物业管理项目进入与退出问题是物业管理中承前启后的重要一环，是多种复杂矛盾的集中爆发，是各种因果关系的综合表现。建议进一步增强报告的针对性和目的性，进而引起政府部门对这项工作的重视。

●北京盛世物业服务有限公司董事长 －－ 刘 刚

北京盛世物业服务有限公司董事长刘刚认为，物业管理项目交接过程中问题和矛盾的暴露往往是在项目二次交接阶段，涉及到交接各方的权益问题，是利益的博弈问题。这一问题的解决对当今社会的和谐稳定有重要作用，建议增加“建立政府的协调和管理机制”等相关内容，同时，建立“清算机制”，重视物业管理项目交接过程中不可回避的“财物清算”问题。

● 天津河西区东海街办事处党工委书记－－ 金鹏

天津河西区东海街办事处党工委书记金鹏结合实际工作谈了物业管理项目交接过程中存在的一些问题。金鹏建议进一步加强街道办事处对业委会的监督和指导，增强政府的指导调节作用，强化将物业管理纳入社区管理这一理念。

●天津河东区晨阳小区业主委员会主任－－ 韩家林

天津河东区晨阳小区业主委员会主任韩家林作为业主代表也谈了自已的看法，他认为，物业管理项目交接要有法可依、有章可循，并设立物业管理项目交接过程的中介权威机构监督环节，把问题消减在源头，防止开发商的暗箱操作，给今后业主居住埋下隐患。

 
● 广州珠江酒店物业管理公司总经理－－ 罗小钢

广州珠江酒店物业管理公司总经理罗小钢认为，前期物业管理招投标制度、物业管理师制度等措施的出台曾对行业带来积极的推进作用，因此，通过此次课题研究实现物业管理项目交接从制度到立法的推进，会对物业管理工作产生巨大影响，带来一个“质”的变化，对实际工作也具有很好的指导意义。同时，建议课题研究增加项目退出的利弊分析等内容。

● 住房和城乡建设部专家委员会委员、天津财经大学教授－－ 谷俊青

住房和城乡建设部专家委员会委员、天津财经大学教授谷俊青认为，课题报告应适当调整篇幅，如精简“现状以及问题分析”部分，增加“对策建议”部分内容。谷俊青建议，要进一步明确物业服务企业的资质审批门槛，严格控制开发商干涉物业管理的行为，强调“建管分离”，尽快推出研究成果，尽早应用于物业管理实际工作中。 
 

● 武汉市物业管理协会会长、武汉招商局物业管理公司总经理－－ 骆毅民

武汉市物业管理协会会长、武汉招商局物业管理公司总经理骆毅民认为，课题研究着眼于解决现阶段物业管理项目进入和退出的问题。骆毅民从物业服务企业的角度提出了一些建议：一是希望在此基础上抓紧出台“物业承接查验的指导性意见”；二是尽快建立“物业服务产品本身的标准”，为“进入”和“退出”明确和区分“违约责任”提供依据；三是强化企业资质管理中对“物业管理师”和“专业技术人员”及数量的要求，这一点对提高物业服务企业的履约能力是一个重要的保障因素。

● 中国物业管理协会副会长 －－ 田在玮

中国物业管理协会副会长田在玮充分肯定了课题报告的重要意义，并就物业项目交接过程中的财务问题，尤其是物业管理费欠费追缴如何处理的问题、交接时间界定问题，建议在提法和处理上从专业的角度给出相应说法。

● 成都市房产管理局物业管理处处长　－－ 蔡任重

成都市房产管理局物业管理处处长蔡任重虽因临时另有活动安排未到会，但通过电子邮件发表了对课题报告的意见。他认为课题报告入题很准，首先从物业服务企业进入与退出两个环节及其交接的现状问题和成因进行了深入的分析研究，并提出了建设性的对策和建议；其次，课题报告所提出的建议对物业管理行业建章立制、强化监管、规范行为、行业引导、行业自律等方面均具有现实意义，值得各地认真研究并依法切实落实。

● 中国物业管理协会会长 －－ 谢家瑾

课题论证专家组一致通过了《物业管理项目进入与退出若干问题研究》课题报告,并对课题研究给予较高评价。中国物业管理协会谢家瑾会长总结讲话时指出，此次会议既是一次论证会，又是一次研讨会，会议召开得十分成功。谢家瑾会长对课题给予了充分肯定和高度评价，她指出，该课题具有以下四方面特点：一是主题明确，结构完整；二是论述严谨，分析透彻；三是内容详实，贴近实际；四是对策切实，观点创新。

谢家瑾会长高度赞扬了天津物业管理主管部门和协会对这一课题研究的重视和做出的努力，并对参与课题研究的各方面人员付出的辛勤劳动表示崇高的敬意，对应邀前来参加课题研究的各位专家表示感谢。她强调，当前物业管理工作应该两手抓，一方面要鼓励物业服务企业和从业人员在物业管理实践中不断探索创新，让行业在前进的道路上有新的发展和突破；另一方面要发动业内外的专家抓住行业发展的热点难点问题从理论上开展研究工作，分析问题的成因与危害，提出解决问题的对策和政策建议，这对完善行业立法，规范市场行为，推动物业管理健康发展十分重要。据此，她对该课题还提出了需要进一步完善的建议，即在报告的对策部分增加“修改完善《物业服务企业资质管理办法》、《物业管理项目招投标管理办法》”，并在推动物业管理市场化进程与加强社区的监管与协调方面作更明晰的表述。

最后，课题组组长王莙表示，课题组将尽快整理与会论证专家、学者、代表提出的修改意见，进一步完善课题报告，向行业交上一份满意的答卷。