同一小区内不同产权形式并存、业主缺乏物业管理付费意识等北京市老旧小区管理机制的“先天不足”，使得后期物业管理困难较多。

为此，北京市拟通过物业管理立法、研究“默认表决制”等方式，提升老旧小区管理水平。特别是为方便老人，也计划明确规定，如一栋楼内老人占比较高的话，其他业主不能拒绝安装电梯。

管理机制

拟研究默认表决制促共同决定

市人大14日赴西城，就“加强老旧小区管理和基础设施改造，改善居民居住条件”议案督办情况进行调研。

对于老旧小区管理机制面临的问题，市住建委相关负责人表示，“先天不足”导致这些小区后期物业管理困难多。具体包括，同一小区不同产权形式并存，责任主体不清；业主缺乏物业管理付费意识等，都导致物业企业客观不能、主观不愿进驻这些小区。

为此，该负责人说，北京将通过推行物业管理、推进立法、理顺工作机制等方式，逐步建立老旧小区长效管理机制。

该负责人说，将通过立法落实业主、物业服务企业和政府部门的责任。同时，为促进形成业主共同决定，拟研究默认表决制度，探索制定所有权人在一定期限内不表态就视其为同意的规定。

电梯管理

“少数派”将不得拒绝加电梯

市住建委相关负责人介绍，目前北京市住宅电梯存在安全责任界限不够清晰；电梯维修、改造、更新资金问题突出；部分电梯安全标准低等问题，特别是电梯老龄化已造成使用安全管理难题。

为此，“十三五”期间，北京将制定《关于进一步加强电梯安全监管工作的意见》，进一步落实电梯生产、使用、维保的安全主体责任及政府部门职责，形成电梯安全“多元共治”工作格局。

在物业管理的立法计划中，也有让老旧小区改造推进更加符合实际情况的考虑。该负责人举例说，目前拟通过立法，研究达到一定年龄的居民（60岁或者65岁）在一栋楼内占到一定的比例（50％或者更多）以上，且2/3以上业主同意，其他所有权人不得反对增设电梯。

引入物业

老旧小区将试点“自我管理”

对于老旧小区引入物业难的问题，该负责人说，将分步实施物业管理。

对物业服务企业未进驻的老旧小区，拟实施“社区自治式”服务管理模式，由街道办事处（乡镇政府）牵头，指导小区自我服务管理组织或社区居委会以“有安全防范、有绿化保洁、有维修维护、有停车管理”为基本目标，通过服务外包、聘请专职人员、培育相关志愿服务队伍等方式，满足小区居民对基本物业服务的需求。

期间，会重点探索无物业管理老旧小区逐步引入物业服务企业，逐步由“社区自治式”向“物业自主式”过渡，实施市场化服务管理。

之后再结合政府前期硬件改造及各类扶持，探索推进老旧小区居民成立业主大会和业委会，组织业主选聘物业服务企业进驻开展物业服务，培养业主居民为服务付费的意识，逐步实现无物业老旧小区的物业化管理。

对物业服务企业已进驻的老旧小区，则会直接实施“物业自主式”服务管理模式，重点发挥业主大会和业委会在小区治理中的积极作用。

对于由单位（大院）自主管理的小区，实施“单位自助式”，进 步明确产权单位责任。单一产权的小区由该产权单位组织实施服务管理；多产权单位管理的小区，探索建立小区共商共议机制。