这几年，有关物业和业主的矛盾屡见不鲜，矛盾的焦点就是物业费。物业服务作为一种合同关系，物业公司提供服务，业主享受服务，自然应该交物业费。但不交物业费这种事，几乎所有的小区都存在。据了解，目前很多小区的物业费的收缴率常年维持在50%左右，有的小区甚至更低。

在7月5日举行的衢州市构筑“红色物业联盟”共建共治共享有礼小区推进会上，衢州市律师协会建筑与房地产专业委员会主任陈庆林律师分析了当下最为常见的数种物业费拒交情形。对于小区居民来说，哪些情况不能拒交物业费，哪些情况可以拒交？听陈庆林律师从法律层面来跟你好好说一说。

拒交物业费的10大误区

误区一：我不是物业服务合同当事人，我不交费

有些业主认为自己并未与物业服务企业签订物业管理合同，因此不管是开发商还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同都对其无约束力，自己不知晓且不认可该合同内容，因此拒绝交纳物管费。

陈庆林律师解答：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

误区二：物业合同期限已届满，我不交费

某些业主辩称物业服务合同中约定的合同期限早已届满，因此对超过合同期限的物业费，因无合同约定，故有权拒绝交纳。

陈庆林律师解答：根据《合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在约定的合同期限届满后，若物业服务企业继续为小区提供服务，业主也接受了物业服务企业提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，均应履行相应的合同义务。在上述情况下，业主的这一抗辩理由也不能得到法院的支持。

误区三：物业服务企业没来催收物业费，我不交费

有些业主以物业服务企业未对其催收过物业费为由，对物业服务企业主张的诉讼请求中超过诉讼时效的物业费拒绝交纳。

陈庆林律师解答： 生活中，物业服务企业作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在业主的房屋大门上张贴催费通知单的形式来向业主提出交费请求。若物业服务企业向法院提供了照片等证据材料证明这一催费事实，那么法院可认定为诉讼时效中断，业主的这一抗辩理由就不能得到法院支持。若物业服务企业没有证据证明其在三年（2017年10月1日前为2年，后为3年）的诉讼时效期内向业主催收过物业费，那么业主的这一抗辩理由就能得到法院支持。

误区四：房屋质量不达标，我不交费

有些业主以房屋质量存在问题，如房屋漏水、墙体脱落、玻璃破裂等为由拒交物管费。

陈庆林律师解答： 商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物管费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。通常情况下，开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。因此，业主的该项抗辩理由不能得到法院的支持。

误区五：物业服务企业不履行维修义务，我不交费

有些业主向物业服务企业反映小区单元门、过道路灯等被损坏，顶楼房屋漏水等问题，要求维修，但物业服务企业知晓后拒不维修或者维修不合格，业主以此为由拒交物管费。

陈庆林律师解答：对于维修义务的承担主体，应具体情况具体分析：如果房屋在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位承担维修义务;在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。

若业主有证据证明物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修义务时，法院可根据《合同法》第一百一十一条的规定，酌情减少物业费。但物业的维修义务局限在物业服务范围即小区共有部分、公共设施设备等，不包括归业主个人所有的房屋专有部分。

误区六：物业服务企业未尽到安全保障义务，我不交费

有些业主认为因为物业服务企业未尽到安全保障义务，才导致自己的人身、财产遭受损失，如家中财物被盗窃，自有车辆被损坏或者被偷走，故以此为由拒交物管费。

陈庆林律师解答：物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。法定的安保义务主要是在物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助义务。

未尽到安保义务一般情况下不构成根本性违约，业主不能据此拒交物业费。但可以根据安保责任范围、物业公司过错程度以及业主的具体损失来赔偿损失或酌情减少物业费。

然而，物业服务企业不是万能的，不可能杜绝或者随时制止小区内一切损害的发生，我们不能苛求物业服务企业对这种不确定的危险承担过重的义务。只要物业服务企业尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。

误区七：物业提供的物业服务存在瑕疵，我不交费

大多数拒绝交费的业主均持有此类抗辩理由。小区业主常以提供的物业服务不达标，如小区车辆乱停乱放无人管理，绿化带被其他业主用来种菜无人制止，小区垃圾未及时清理，保安擅离岗位或值班时睡觉等为由拒交物管费。

陈庆林律师解答： 首先，业主需要区分出其所反映的物业服务问题是否属于物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务。部分业主存在“物管公司就是管理小区内的一切事务”的错误思维，将不属于物业服务范畴的事项，例如房屋设计和质量问题、小区规划不合理问题、业主间相邻关系问题等，也纳入进来要求物管服务企业予以处理解决。当物业服务企业拒绝履行非合同义务时，业主就误认为物管服务企业没有全面履行合同义务而拒交物管费。

其次，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭一张照片、一段视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么因不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业费的合法理由，但可以成为法院判定物业服务企业减收相应物业费的依据。

误区八：房子没入住、没装修、长期不在家，我不交费

陈庆林律师解答：根据《物业管理条例》的规定，只要成为小区的业主，无论是否实际入住，都有义务按时交纳物业服务的费用。小区的物业服务费主要是公共性服务收费包括公共设备、设施的日常运行维修和保养、绿化管理、保安等。物业费的交纳义务对全体业主而言是均等的，否则物业服务关系稳定性和确定性将会被打破。

包括一楼住户是否应缴纳电梯运行费的问题，一般认定，即使家住一楼，不使用电梯，也不能拒交电梯运行费。因为我国《物权法》明确规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;同时，业主不得以放弃权利的理由不履行义务。电梯作为公共设施，大家共享使用，那么就有承担电梯维修更新费用和电梯日常使用的运行费。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：物业企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

误区九：房子租出去了，我不交费

陈庆林律师解答：一般来说，当业主把房子租给租客时，物业费都由租客来承担，不过，如果租客没有按时交纳物业费，业主就有责任交纳物业费，不能以此为理由而拒交物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释》第七条，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

误区十：开发商开发遗留问题未处理，我不交费

陈庆林律师解答：对于房屋开发遗留问题，这主要是业主与开发商之间的问题，与物业公司无关，如果业主因此而拒交物业费，就违反了物业服务合同。要想解决开发遗留问题，只能直接找开发商。

两种情况可以拒交物业费

如果小区业主在无理情况下仍然拒交物业费，那么可能遭遇两种后果：一种是被列入失信名单或记录个人信用档案；另一种则是被物业公司告上法庭当被告。当然，陈庆林律师表示，以下这两种情况，业主可以拒交物业费。

物业公司擅自提高物业费

如果物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，那么业主就可以提出异议，并拒绝缴纳超过标准的物业费。

物业公司擅自提供的额外服务

如果物业公司提供合同未约定或者未经业主同意的服务，那么业主将有权拒交额外增加的物业费。