文/杨熙（中国物协副秘书长、中物研协总经理）

上周《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(以下简称《十四五规划》)正式发布。

凡事预则立。每个企业都会做自己的发展规划，每个个人也会有自己的职业发展规划，而十四五规划则是整个中国这个超大经济体的发展规划，决定中国未来发展走势。作为顶层设计，十四五规划亦会深远影响每个行业、企业乃至个人的发展。

依据当前服务边界不断突破的“空间即服务”、“业主需求即服务”的新物业发展理念，我梳理了十四五规划指引下未来5年中国经济将会重点发展的产业、建设的空间、创造的需求，我认为十四五规划将为物业行业及企业带来以下18个方面的战略发展机遇。

1产业园区业态物业服务

十四五规划提出要建设重大科技创新平台。支持北京、上海、粤港澳大湾区形成国际科技创新中心，建设北京怀柔、上海张江、大湾区、安徽合肥综合性国家科学中心，支持有条件的地方建设区域科技创新中心。强化国家自主创新示范区、高新技术产业开发区、经济技术开发区等创新功能。适度超前布局国家重大科技基础设施。

产业园区业务是当前行业发展增长较快的业态，头部企业不仅负责园区的物业管理还深度介入园区的智慧化建设、招商运营等业务。当前在产业园区业态的典型物业服务企业有：幸福基业、招商积余、亿达服务、天骄爱生活、成都嘉善商务、江苏银河物业、苏州工业园区综保物业、重庆海泰物业、深圳国贸物业等。

2FM设施管理服务

十四五规划提出将深入实施制造强国战略，发展壮大战略性新兴产业，培育先进制造业集群，聚焦高端芯片、操作系统、人工智能关键算法、传感器等关键领域。加强通用处理器、云计算系统和软件核心技术一体化研发。加强信息科学与生命科学、材料等基础学科的交叉创新。这些将带来FM设施管理业务的机会。

在此前的文章《浅析FM设施管理》中，曾提到当前很多世界500强企业GE、西门子、耐克、宝马；中国的领先科技互联网企业华为、阿里、腾讯等已经采取FM设施管理的方式将非主营核心业务全部委托给物业服务企业，为研发员工提供最舒适的工作环境，让企业聚焦于高精专核心业务，FM企业做好相关所有保障和服务。

先行示范下，相信未来会有更多的高科技、高端制造企业采用FM服务方式。当前在FM领域的典型企业有：均豪物业、特发服务、招商物业、万物梁行、卓越商企服务、上实服务等。

3交通业态物业服务

十四五规划提出要加快建设交通强国，要建设现代化综合交通运输体系，加强战略骨干通道；构建快速网，基本贯通“八纵八横”高速铁路；加快建设世界级港口群和机场群；加快普速铁路、高速公路、城市群和都市圈轨道建设、综合交通和物流枢纽建设。

规划明确提出要新增城际铁路市郊铁路运营里程3000公里、基本建成京津冀、长三角、粤港澳大湾区轨道交通网；新增城市轨道交通运营里程3000公里，新改建高速公路2.5万公里；新增民用运输机场30个以上；推进120个左右国家物流枢纽建设。

交通业态物业服务正在成为行业新兴的热点，当前在交通业态的典型物业服务企业有：新大正、明华物业、碧桂园服务、中航物业、中楚物业、诚信行、深圳城铁物业、中嘉恒通、恒兴物业、安徽高速物业、新东升物业等。

4电力业态物业服务

十四五规划提出要构建现代能源体系，加快发展非化石能源，大力提升风电、光伏发电规模，加快发展东中部分布式能源，有序发展海上风电，加快西南水电基地建设，如雅鲁藏布江下游、金沙江上下游、雅砻江流域、黄河上游等水电基地；安全稳妥推动沿海核电建设，建设一批多能互补的清洁能源基地。

当前在电力业态典型的物业服务企业有：长江三峡实业、云南澜沧江物业、云南鸿源电力、四川二滩实业等。

5物流及商贸业态物业服务

十四五规划提出要强化流通体系支撑作用，建设现代物流体系，加快发展冷链物流，统筹物流枢纽设施、骨干线路、区域分拨中心和末端配送节点建设，完善国家物流枢纽、骨干冷链物流基地设施条件。完善现代商贸流通体系，支持便利店、农贸市场等商贸流通设施改造升级。

当前物流巨头普洛斯旗下的资产服务运营平台管理了近400个物流园区；蓝光嘉宝服务在成都荷花池市场管理蓝光金荷花商贸城；云南俊发物业在昆明管理俊发新螺蛳湾商贸城；保利物业接管了浙江天凝农贸市场、金华农贸市场、嘉善施家路农贸市场等城镇农贸市场。

6乡镇业态物业服务

十四五规划提出要实施乡村建设行动，优化生产生活生态空间，持续改善村容村貌和人居环境，建设美丽宜居乡村。要开展农村人居环境整治提升行动，稳步解决“垃圾围村”和乡村黑臭水体等突出环境问题。推进农村生活垃圾就地分类和资源化利用，以乡镇政府驻地和中心村为重点梯次推进农村生活污水治理。支持因地制宜推进农村厕所革命。推进农村水系综合整治。深入开展村庄清洁和绿化行动，实现村庄公共空间及庭院房屋、村庄周边干净整洁。同时要因地制宜发展小城镇。

行业内保利物业率先提出“镇兴中国”战略，其城镇全域化服务管理案例已先后在浙江省西塘古镇、天凝镇、大云镇；上海市罗店镇、杨行镇；重庆市贾嗣镇、永城镇、羊角镇等落地。

建业新生活深耕河南，深度布局河南省、市、县、镇、村五级市场；还服务了多个集“现代农业综合示范区+中原传统民居民俗+美丽乡村+自然教育+建业大食堂”于一身的建业绿色基地。

北京世纪美泰物业在北京探索小红门乡全域一体化公共服务管理，提升城乡结合部的包含老旧乡村、回迁房、新建商品房、商业各种业态交杂的乡镇人居环境。

7城市服务

十四五规划提出要，全面提升城市品质，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，推动城市空间结构优化和品质提升。还要不断提升城市治理科学化精细化智能化水平，推进市域社会治理现代化。改革完善城市管理体制。推广“街乡吹哨、部门报到、接诉即办”等基层管理机制经验，推动资源、管理、服务向街道社区下沉，加快建设现代社区。

当前城市服务已经是物业企业重点投入的业务领域，从基础环卫做起，不断延展拓展服务深度和广度，成为城市治理的好帮手。当前在城市服务领域典型的物业服务企业有：万物云城、碧桂园服务、绿城服务、招商积余、雅生活服务、龙湖智慧服务、华润万象生活、金科服务、金地物业、深圳天健物业、时代邻里、海尚海服务等。

8老旧小区物业服务

十四五规划提出，要加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。

十四五还明确提出，要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。

老旧小区改造完成后，离不开物业服务企业的运营维护，在防控疫情和社区治理的要求下，政府也希望更多老旧小区由物业企业进行维护。当前在老旧小区物业服务方面探索典型的企业有：碧桂园服务、中润物业、愿景集团、首开物业、鑫苑物业、天健物业、海尚海服务等。

9文旅业态物业服务

十四规划提出要推动文化和旅游融合发展。要加强区域旅游品牌和服务整合，建设一批富有文化底蕴的世界级旅游景区和度假区，打造一批文化特色鲜明的国家级旅游休闲城市和街区。推进旅游厕所革命，强化智慧景区建设。要构建以国家公园为主体、自然保护区为基础、各类自然公园为补充的自然保护地体系。整合设立一批国家公园。

当前物业企业已经在接管大量的文旅胜地、主题公园、度假景区、公园、湿地等文旅景区。在文旅业态方面典型的物业企业有：融创服务、恒大物业、万物云、金地物业、中海物业、绿升物业、建业新生活、华侨城物业、河北旅投世纪物业、鼎龙物业等。

10河道及环境治理服务

十四五规划提出要健全现代环境治理体系，建立地上地下、陆海统筹的生态环境治理制度。完善环境保护、节能减排约束性指标管理。完善河湖管理保护机制，强化河长制、湖长制。推进生态环境保护综合执法改革，完善生态环境公益诉讼制度。加大环保信息公开力度，加强企业环境治理责任制度建设，完善公众监督和举报反馈机制，引导社会组织和公众共同参与环境治理。十四五规划还明确提出，要巩固地级以上城市黑臭水体治理成效，推进363个县级城市建成区1500段黑臭水体综合治理。

行业内万科物业中标深圳河流水质科技管控项目后，深圳率先提出“物业管理进河道”，未来更多县市有望跟进。城市与水系息息相关，河流水质治理需要长效机制，河道及环境治理业务正成为物业企业积极拓展的细分市场。当前河道环境治理领域的典型企业有：万物云、华润万象生活、金地物业、中航物业、碧桂园服务、华侨城物业、天健物业等。

11学校业态物业服务

十四五规划提出要建设高质量教育体系，推动义务教育优质均衡发展和城乡一体化。加快城镇学校扩容增位，改善乡村小规模学校和乡镇寄宿制学校条件。要实施现代职业技术教育质量提升计划，建设一批高水平职业技术院校和专业，稳步发展职业本科教育。推进高等教育分类管理和高等学校综合改革。

十四五规划明确提出，要新建、改扩建2万所幼儿园，新建改建中小学校4000所以上，支持建设200所以上高水平高职学校，提升100所中西部本科高校办学条件、布局建设一批高水平公共卫生学院和高水平师范院校。

当前物业服务企业已经覆盖幼儿园、中小学校、职业技术学校、高等院校领域的物业管理服务。典型企业有：苏州东吴物业、新大正、中楚物业、浙大求是、保利天创、明德物业、深圳嘉诚物业、安徽新亚物业、广州庆德物业、宏泰物业等。

12医院业态物业服务

十四五规划提出深化医药卫生体制改革，扩大医疗服务资源供给。加强公立医院建设，加快建立现代医院管理制度，深入推进治理结构、人事薪酬、编制管理和绩效考核改革。加快优质医疗资源扩容和区域均衡布局，建设国家医学中心和区域医疗中心。加强基层医疗卫生队伍建设，以城市社区和农村基层、边境口岸城市、县级医院为重点，完善城乡医疗服务网络。

十四五规划明确提出要力争新增500个县级医院（含中医院），打造20个中西医协同旗舰医院、100个中医特色重点医院。

当前在医院领域典型的物业服务企业有：爱玛客、益中亘泰、国天健宇、明喆物业、众安康、吉晨卫生、安徽创源、斯马特、合肥美而特、深圳嘉诚物业、山东大正物业、深圳市新东升、勤好物业、深华物业等。

13军队营区物业服务

十四五规划提出要提高国防和军队现代化质量效益，加快军队组织形态现代化，深化国防和军队改革，推进军事管理革命，加快军兵种和武警部队转型建设，壮大战略力量和新域新质作战力量。要加快建设现代军事物流体系和资产管理体系。

2020年以来，全军部队全面推行旨在聚焦备战打仗和为部队减负的军队营区物业管理社会化保障工作。当前在军队营区物业服务典型的企业有：保利物业、绿升物业、中海物业、金科服务、金地物业、中楚物业、永安物业等。

14保障性住房物业服务

十四五规划坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。因地制宜发展共有产权住房。

在房住不炒的主基调下，中国的房地产市场在十四五期间预计将逐渐进入无增长时代，但持续的竣工量依然巨大，住宅物业依然会有红利。此外，保障性住房将成为新增的供给形态，成为物业企业值得关注的市场。

15会展物业服务

十四五规划提出，要实施贸易投资融合工程。办好中国国际进口博览会、中国进出口商品交易会、中国国际服务贸易交易会等展会。同时要持续推进冰雪运动发展，发展具有世界影响力的职业体育赛事。办好北京冬奥会、冬残奥会及杭州亚运会等。

当前在会展经济服务、场馆业态典型的物业企业有：长城物业、保利物业、陆家嘴物业、新大正、招商积余、天鸿宝地物业、明华物业、首华物业、中楚物业、中土物业、龙城物业、佳兆业美好等。

16助力智慧城市、数字乡村和数字生活

十四五规划提出要以数字化助推城乡发展和治理模式创新，全面提高运行效率和宜居度。分级分类推进新型智慧城市建设，将物联网感知设施等纳入公共基础设施统一规划建设，推进市政公用设施、建筑等物联网应用和智能化改造。加快推进数字乡村建设，构建面向农业农村的综合信息服务体系，推动乡村管理服务数字化。推进智慧社区建设，依托社区数字化平台和线下社区服务机构，建设便民惠民智慧服务圈，提供线上线下融合的社区生活服务、社区治理及公共服务、智能小区等服务。

规划特别提到，要推动建设智慧社区建设，具体要推动政务服务平台、社区感知设施和家庭终端联通，发展智能预警、应急救援救护和智慧养老等社区惠民服务。

头部物业服务企业在从事城市服务、乡村服务、社区生活服务的同时，将有机会介入助力建设智慧城市、数字乡村、数字社区生活。当前在此领域典型的物业企业几乎都是物业行业头部企业：万物云、碧桂园服务、绿城服务、雅生活、龙湖智慧服务、金科服务、中海物业、金地物业、长城物业。

17社区生活领域服务

十四五规划指出以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级。加快发展健康、养老、托育、文化、旅游、体育、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给，扩大覆盖全生命期的各类服务供给。持续推动家政服务业提质扩容，与智慧社区、养老托育等融合发展。

除传统认知的物业四保业务外，绿城服务等企业倡导的全生命周期服务理念下，健康、养老、托育、文化、旅游、体育也都是广大业主的生活需求，物业企业有优势从事相关业务。

当前社区生活领域服务典型企业有：绿城服务、万物云、龙湖智慧服务、碧桂园服务、恒大物业、金科服务、长城物业、新城悦、旭辉永升服务、合生活、荣万家、世茂服务等。

 

18物业+养老服务

十四五规划提出要推动养老事业和养老产业协同发展，健全基本养老服务体系，大力发展普惠型养老服务，支持家庭承担养老功能，构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系。完善社区居家养老服务网络，推进公共设施适老化改造，推动专业机构服务向社区延伸，整合利用存量资源发展社区嵌入式养老。

规划明确要支持200万户特殊困难高龄、失能、残疾老年人家庭实施适老化改造，要支持500个区县建设连锁化运营、标准化管理的示范性社区居家养老服务网络，提供失能护理、日间照料以及助餐助浴助洁助医助行等服务。

当前在养老服务领域已经开始探索的物业服务企业有：长城物业、绿城服务、之平物业、朗诗绿色生活、诚信行、开元物业、长城物业、德信服务、银城生活服务、康桥悦生活等。

十四五规划纲要发布的当天正好也是植树节，“植一棵树最好的时机是10年前，其次是现在。