年前，发改局公开了一份有关《德阳市区保障性住房等物业服务和普通住房前期物业服务收费标准及相关规定》的通知，以下简称“规定”。

我相信你们都看到过了，但我不知道你们看到重点没有。

重点大概也就8个字：物业服务收费标准。

不过，这8个字所包含的重点信息，不是一句话就能说得清楚的。因此，年后上班第一天，冷大侠就来帮大家梳理一下。

你所必要知道的20个知识点。

这份规定所指，物业服务实行政府指导价的适用范围，主要为保障性住房、房改房、老旧住宅小区，以及普通住宅的前期物业服务。

重点在于，普通住宅的前期物业服务！

因为，保障性住房、房改房、老旧住宅小区，此三类住房所涉及到的物业服务内容相对单一。

比如守门的多半是大爷，维持小区基本运转就行了，也没有更多特殊服务。

普通住宅（绝大多数为新建小区）的物业服务就不一样了，你看现目前德阳大部分在售楼盘的物业费，基本都是1.8元/㎡·月。比前三类住房贵多了，当然，所享受到的服务内容也是不一样的。

尤其是在这份规定里提到的别墅类，还有专门的一段指导：别墅，超出物业服务合同为业主提供的特约服务项目及其他非住宅物业的服务收费实行市场调节价。

那什么是前期物业服务呢？

目前，所有的购房者在买房时，都会签订一份购房合同以及一份前期物业管理合同。

前期物业服务指的是在业主和业主大会尚未成立前，开发企业为了完成正常的住宅交付和管理，自行聘请的物业服务企业。

至于前期物业要干些什么事，暂且就不在这里赘述了。

前期物业不满意，可以解聘吗？

当然可以！

规定里有提到：业主大会成立后，业主委员会与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，并报经业主大会同意调整物业服务收费标准后，不再适用本规定的政府指导价收费标准。

这段话里有两个比较重要的信息点，一个是业主委员会，另一个是新签订物业服务合同。

很早之前，我在另外一篇科普文章《德阳已正式实施“物业新规”》里也提到过，业主委员会是可以解聘物业公司的。

并且业主委员会的权利是所有业主赋予的。

关键问题来了。

业主委员会，怎么成立？

符合法律、法规规定的召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当自条件具备之日起30日内，书面报告物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）申请设立业主大会。分期开发的，业主也可以申请设立业主大会。

同时报送以下资料：

1、物业管理区域划分资料；

2、建设工程规划核实合格证；

3、业主名册；

4、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件；

5、建设工程竣工验收备案表及附属设施设备交付使用证明；

6、物业服务用房、业主委员会议事活动用房配置资料；

7、其他有关的文件资料。

当然，这只是第一步，也是非常重要的一步。后续还有很多流程，以及条款在《业主大会和业主委员会指导规则》里都有详细的介绍。

业主大会依法成立后，业主委员会应当与业主大会会议决定选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。

此时，是继续让前期物业公司继续干活还是另找其他物业公司，就是全体业主大会上进行讨论的事情了。

同时，物业服务合同期限届满90日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。业主大会决定续约的，应当重新签订物业服务合同。

那么。

前期物业，按什么标准收费？

在德阳市物业管理条例中提到：前期物业服务收费、保障性住房物业服务收费实行政府指导价。

此规定中所述：应根据业主或建设单位公布的物业服务指导标准、收费基准价和规定的浮动幅度，在物业管理服务合同中协商约定具体收费标准。

另外，按照收费基准价和最高上浮幅度计算出的收费标准，为该服务档次的最高收费标准。

无论采取招投标方式还是协议方式选聘物业服务企业，均不得超过最高收费标准。

但物业服务档次优于本规定服务档次且需超过浮动幅度的，由建设单位和物业服务企业共同向旌阳区住建局和旌阳区发改局申报，经批准后才能执行。

前期物业服务，该收多少费用？

还有一条备注，非常重要！

20层（含20层）以上的电梯住宅物业，其收费标准在基准价的基础上最多上浮50%。

依据“同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准”的规定，同时修建有20层（含20层）以上及以下的电梯住宅的（包括同一个物业管理区域分期开发的），执行同一收费标准。

此处，问题就来，20F及以上的最多上浮50%，20F及以下的最高上浮20%，但恰好在一个小区里，要执行同一收费标准。

你觉得该上浮50%还是20%？很明显，就高不就低。

大家都晓得滴，目前德阳绝大多数在售楼盘的物业费，都是1.8元/㎡·月。

为什么大家如此统一？

那是因为莫法，最高指导价也就是1.8元/㎡·月了（1.2元/㎡·月*(1+50%)=1.81.8元/㎡·月）。

但是，根据服务的档次不同，基准价是不一样的。

基准价对应服务不同服务标准

比如说一档要求每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。在三档及四档里根本就没有这一条之说。

一档要求小区主出入口24小时值勤，8：00—20：00站岗执勤。在二三四档里只要求小区24小时值勤或者小区主出入口24小时值勤。

对比之后，差别还是很大的。

但是，给一档的钱有没有享受到一档该有的服务，这是绝大部分小区所面临的同一问题与诉求，也是业主与物业之间的矛盾点所在。

你给的钱应当享受什么样的服务水准呢？

文末阅读原文，仔细对比一二三四档，每一档所包含的内容与标准。

莫觉得四档的便宜就安逸，所能享受到的服务一定是最差的，任何服务不跟钱挂钩，那如何体现服务的品质呢。

要不是1.8元/㎡·月的最高指导价，我打赌只要你给3元/㎡·月，保洁甚至可以给你免费擦皮鞋。

其他问题

1、物业费不包括居民生活垃圾清运处置费、车辆停放费、游泳池及休闲会所等使用费。

Ps：不要以为给了物业费就完了，物业费只是基础保障费，其他费用该给还是要给。

2、买受人自物业竣工并交付之日起按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费。

Ps：很多人都在问，交房了我又没住，可以不交不？不好意思，交付之日开算，该交好多你就交好多。

3、开发商依约通知业主交付物业，业主延迟接收和已接收未入住的，其物业服务费由业主全额缴纳，双方另有书面约定的从其约定。

4、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额缴纳。

装修管理服务费

房屋建筑面积在100平米（含100平米）以内的，有电梯每套200元，无电梯每套150元；100平米—150平米内（含150平米）的，有电梯每套300元，无电梯每套250元；超过150平米的，有电梯每套350元，无电梯每套300元。

物业服务企业收取的装修管理服务费用，已含装修工出入证工本费、电梯使用费等，不得再收取其他费用。造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人修复或者赔付。

装修垃圾清运费

委托物业服务企业清运装修垃圾的，物业服务企业可按每户建筑面积每平方米不高于2元的标准向装修人或装饰装修企业（或业主）收取装修垃圾清运费。

居民生活垃圾清运处置费，按照价格主管部门规定的收费标准执行。

停车服务费

住宅小区内向业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用，实行市场调节价，具体收费标准，物业服务企业与业主或者使用人合同约定。

已成立业主委员会的住宅小区，停车场产权属于全体业主共有的，其停车服务收费标准和收入分配办法，由业主共同决定。

有些钱，你该给还是給，耍赖皮那是不得行的。

有些物业，该炒鱿鱼还是要炒，不炒是不得行的。

有些业主委员会，那是必须要成立的，不成立不得行。