一、背景

 

2015年12月，国家发展和改革委员会就业司、价格监测中心联合印发了《国家发展改革委办公厅关于印发全国劳动力市场价格监测工作方案的通知》(发改办就业〔2015〕3365号)，在全国30个省(区、市，西藏除外)的207个大中小城市，设立了3500余家监测定点单位，覆盖农业、制造业、建筑业和服务业等4大行业，涉及16类企业①24个岗位②，基本形成了覆盖全国、面向重点行业和重点工种的劳动力市场监测体系。

①16类企业：养猪企业、养牛企业、养羊企业、养鸡企业、轻工类企业、纺织类企业、机械制造类企业、电子工业类企业、建筑企业、餐厅、酒店、家政企业、物业企业、仓储企业、快递企业、超市。

②24个岗位：养殖雇工、轻工业一线操作工、织布工、缝紉工、机械企业一线操作工、电子工业一线操作工、建筑一线技术工人(木工、瓦工)、壮工(小工、杂工)、餐厅一线服务员、后厨一线厨师、后厨加工切配厨师、酒店客房服务员、家政服务员(老年人护理)、家政服务员(照看孩子、非婴儿)、家庭小时工、办公场所保洁员、小区物业保洁员、小区物业维护员、仓储收货员(理货员)、仓储装卸工、快递员、快递中心分拣员、超市理货员、超市收银员。

国家发展和改革委员会价格监测中心和中国物业管理协会于2016年5月签订《价格监测工作合作意向书》，决定联合建立全国物业管理行业劳动力市场价格监测体系，重点监测物业管理行业住宅物业项目服务费标准、劳动力增减量、劳动力价格变化等方面信息。并于2016年8月下发《关于印发<全国物业管理行业劳动力市场价格监测工作实施方案>的通知》，正式启动全国物业管理行业劳动力市场价格监测工作。

全国物业管理行业劳动力市场价格监测报告从2016-2020年已完成5次梳理，持续反映物业管理行业劳动力增减、劳动力价格变化等方面信息。此次报告将呈现近3年来的发展变化情况，系统性地呈现物业管理行业劳动力变化趋势。

 

二、组织实施

 

国家发展和改革委员会价格监测中心负责建立全国物业管理行业劳动力价格监测系统，制定劳动力价格监测数据上报方法，开展数据审核、指数编制、分析预测等相关工作。

中国物业管理协会负责选取物业服务企业及其住宅物业管理项目作为价格监测定点单位和监测项目，指导、培训企业相关人员开展上报工作，定期对价格监测定点单位和监测项目进行调整。

价格监测定点单位负责开展全国价格监测具体工作，确定一名专职人员担任信息联络员，采集和审核本企业价格监测项目上报数据，按时报送数据信息。

 

三、主要任务

 

(一)监测指标

监测对象为普通住宅物业项目的物业服务费、停车服务费等指标和项目经理、保洁员、秩序维护员、维修员、物业管理员等一线员工每月实际在岗人数③、新增人数④、离职人数⑤和员工平均到手收入⑥等变化情况。

③实际在岗人数(月底最后一天同一项目同一岗位的实际在岗人数)

④新增人数(本月期间同一项目同一岗位新增的人数)

⑤离职人数(本月期间同一项目同一岗位离职的人数)

⑥员工平均到手收入(同一项目同一岗位扣除各种险金后实发到手的月平均收入，不计其他年终奖、一次性奖励等收入)

(二)监测方式和频率

监测工作以线下监测为主，主要采用互联网直报方式通过统一软件平台上报。价格监测工作实行月度监测，每月20～25日上报企业上月信息数据。

(三)价格监测定点单位

全国物业管理行业劳动力市场价格监测定点单位从中国物业管理协会会员中确定28家企业作为价格监测定点单位(附件)。

(四)价格监测项目

根据管理项目情况，各价格监测定点单位在全国30个省(区、市，西藏除外)的53个城市，选取347⑦个普通住宅项目作为主要监测对象，每个项目管理面积在5万平方米以上，物业费标准在0.5～7元/(平方米·月)之间。

⑦在2019年监测的348个项目中, 2020年1月有1个项目因项目撤出而退出活动。

 

四、数据说明

 

自2016年8月首次填报以来，截至2020年12月底，共完成53次数据填报工作，填报数据质量相对较好，通过对数据进行整理分析，能基本反映行业收入整体水平和变动情况。

(一)数据总量

每月每个监测项目共提交22条数据，347个监测项目，本年度数据共计9.16万余条，53期数据总计共40.46万余条。

(二)数据分布

47个项目覆盖全国30个省(区、市)，但各省份项目分布不同，个别省份项目数较少(如青海2个，甘肃3个，新疆2个)，在编制全国及各省份收入指数时，会出现代表性不强的问题。

(三)数据修正

①对于原始数据中出现的“0”值及异常值均已作为缺失值处理，未计入数据统计；②项目数据中的“收入”出现“0”值，用相近项目数据代替，保证结果可靠性；③因项目存在外包情况，“在岗人数”为“0”值或人数较少(如“1”“2”等)的情况，采用项目外包单位的人员数据进行补充。

 

 

全国物业管理行业价格监测数据填报的基本情况

 

一、填报总体情况

 

2020年全年物业管理行业价格监测填报总体情况(表1)良好，数据填报率为100.00%，月均监测人数22346人，人均到手收入3242.28元/月，较上期3138.85元，同比上涨3.3%。2016-2020年数据填报率约为100%。2016年人均到手收入2784.4元/月，整体来看，人均收入稳步增长，复合增长率为3.88%。

 

 

从收入总额看，2020年收入总额为86939.12万元，较2019年度收入总额86530.62万元年度涨幅为0.47%，总人员减少2.74%。2020年11月收入总额比其他月份较高，为7403.57万元，主要原因为发放国庆假期加班费用。总体上2020年收入总额与人均到手收入均稳步增长，主要与宏观经济增长及公司为应对人员流失提高岗位工资有关。尽管收入总额涨幅较上年略有减小，因总人员减少，使得人均收入进一步增长。

 

二、各工种人员数量情况

 

从各工种人数情况(表2)看，保洁员和秩序维护员数量较多，各占总人数38.54%和35.84%，物业管理员及维修员分别占14.17%和9.88%，项目经理占比最少，为1.57%。各项数据平均数和中位数接近，表明各工种每月平均人数较为稳定。

 

 

2020年，从各工种人员离职情况(表3)看，平均离职率为3.44%，其中物业管理员平均离职率最高，为4.35%，秩序维护员、维修员、项目经理、保洁员的平均离职率分别为4.11%、3.69%、2.83%、2.23%。从时间来看，二季度到三季度初各工种离职率上升趋势较为明显，后出现稳定回落迹象。

 

 

与上年相比，平均离职率上升0.03个百分点，除项目经理外，其他工种离职率均有上升。其中保洁员离职率仍保持最低水平并维持2.32%，项目经理离职率降低0.02个百分点，物业管理员、秩序维护员、维修员离职率分别上升0.09个百分点、0.07个百分点和0.04个百分点。总体离职率保持平稳，一定程度上反映出物业管理行业岗位人员较为稳定，流动性较小。

统计近3年各工种平均离职率情况(表4)，物业管理员最高，为4.58%，保洁员最低，为2.32%。

 

 

三、各工种平均到手收入情况

 

从各工种月平均到手收入情况(表5)，秩序维护员、维修员及物业管理员月均到手收入差距不大，在3300-3750元;保洁员月均收入在2200元左右，明显低于其他工种；项目经理月均收入为8169.69元。国庆节后2020年11月数据秩序维护员、维修员和物业管理员平均到手收入有明显增加；其余月份各工种平均到手收入情况较为平稳且呈上涨趋势。

 

 

近3年各工种月平均到手收入稳定增长(表6)，增长幅度最大的为项目经理，为9.30%，其他依次为维修员、秩序维护员、保洁员、物业管理员，对应幅度为5.56%、3.71%、3.61%、3.59%。2020年较2019年，各岗位人员月均收入均有上涨，其中保洁员收入增加最少，为5.76元，维修员、秩序维护员及物业管理员月均到手收入分别增加13.32元、8.46元和8.39元。项目经理月均收入上涨最明显，增加51.24元，同比增长0.63%。

 

 

通过各省价格监测工种年到手收入情况(表7)可以查看30个省(市、区)2020年1月至2020年12月各工种到手年收入的详细金额：

 

 

结合各工种平均到手收入水平对比表(表8)以年到手收入最低的物业保洁员为例进行各省情况分析：

 

 

浙江省物业保洁员年到手收入最高，为34930.95元/人，其次为上海市33448.31元/人，此外，广东、新疆的保洁员年到手收入也超过30000元/年，分别为30071.59元/人，30008.94元/人；黑龙江省保洁员收入的平均水平最低，为19392.77元/人，低于23000元/人的省市还有吉林省、贵州省、青海省。与上年相比，重庆市保洁员年到手收入增长最快为12.8%，河南省增长率超10%。从全国区域看，东南地区保洁员年到手收入高于其他地区，东北地区显著较低的情况依旧没有改变。总体上年到手收入增长幅度有所下降。

从物业费的标准，对347个价格监测项目进行了划分，其中1.5元/(平方米·月)及以下的监测项目143个；1.5-2.5元/(平方米·月)的监测项目119个；2.5元/(平方米·月)及以上的监测项目85个；从各工种不同物业费标准下平均每月到手收入情况(图1)可以看出，随着物业费标准的提高，不同工种员工到手收入均有提高，其中，项目经理工资提高最为明显。

 

 

相比于2019年，物业费在1.5元/平方米及以下的员工月均工资增长最多，保洁员、秩序维护员、维修员、物业管理员、项目经理月均工资分别增加7.27%、16.15%、12.42%、9.30%及4.18%；物业费在1.5-2.5元/平方米的员工月均工资相对增长较少，但总体增长率也达4.83%。不同物业费水平下，员工到手收入增加主要由于物业管理员和项目经理员工收入增长较快导致，前期物业费水平低的员工工资较低及基础工资提高等因素也使得物业费在1.5元/平方米及以下的员工收入增加相对最多，但各岗位工资仍保持在最低水平。

 

 

 

全国物业管理行业到手收入指数的编制与分析

 

平均到手收入指数是由两个不同时期的平均到手收入指标对比所形成的，用以反映平均到手收入升降变动的方向和程度。物业管理行业职工平均到手收入水平及其变动程度是反映行业发展前景的重要依据。根据价格监测项目数据，编制平均到手收入指数，对行业具有重要意义。

平均到手收入指数由两部分构成：①结构影响指数反映不同岗位职工人数变动对总体平均到手收入变动的影响；②固定构成指数反映职工收入水平对总体平均到手收入变动的影响。

 

一、编制反映年度收入数据变动程度的同比指数

 

(一)全国物业管理行业平均到手收入同比指数

根据2020年12月与2019年12月全国价格监测项目填报数据对比，物业管理行业职工平均到手收入有所下降，比去年同期总体下跌0.3%，到手收入减少了9.63元。职工收入受不同岗位职工人数结构变动影响，使得平均到手收入比去年同期下降了0.31%，减少了9.71元；职工岗位人数不变时单纯的收入变动影响，使得平均到手收入比去年同期相差不大。

(二)各省份物业管理行业收入指数

物业管理行业不同省份2020年12月与2019年12月对比的平均到手收入指数(表9)。

 

 

⑧基期平均收入：指201912期平均收入

⑨报告期平均收入：指202012期平均收入

注：平均到手收入指数只反映不同时期平均到手收入的变动程度，而未考虑不同省份物业管理行业平均到手收入基期水平存在的较大差距。如2020年12月平均到手收入中陕西省为2963.54，浙江省为3949.39，而二者的平均到手收入同比指数分别为：116.20%和104.71%，此指数体现为不同基期水平的涨跌程度。

总体来看：2020年12月与2019年12月对比，平均到手收入指数最高的省份是新疆，达120.14%，平均到手收入水平总体增加了563.22元；最低的省份为宁夏，为66.75%，平均到手收入水平总体减少了1479.67元。其中，平均到手收入指数降低的省份为河南省、重庆市、云南省、甘肃省、青海省、宁夏，其他24个省份的平均到手收入指数均呈现上升态势。

单纯从平均到手收入指数来看，剔除最低值宁夏和最高值新疆影响后不同岗位职工人数变动对整体平均到手收入水平影响有限，其涨跌幅度为82.01%～116.20%，差值分布为-571.72～413.17元。未剔除宁夏与新疆两省极端值，其涨跌幅度为66.75%～120.14%，其基差分布为-1479.67～563.22元。

如：北京市2020年12月与2019年12月相比，在3700.61元基础上，平均到手收入指数为103.35%，平均到手收入增加了124.00元。这一方面是由于给出的北京市的12个项目中不同岗位人员结构变动影响使得平均到手收入下降7.14%，并因此减少了264.37元；另一方面，又因收入水平上涨使得平均到手收入上涨了11.30%，并因此增加平均到手收入388.37元。

 

二、编制反映月度收入数据变动程度的环比指数

 

全国及各省份物业管理行业职工平均到手收入的月环比指数，即以前一期数据为基期所计算的平均到手收入指数，反映了全国和各省份职工平均到手收入数据逐月变动的趋势和程度。

从全国平均到手收入指数计算情况来看(表10)，行业内人员收入有稳定上涨且上涨幅度较小。以2019年12月为初始基期计算的后12期月环比指数中有7期为上升，除5期下降发生在发放员工节假日加班费用的次月(2020年4月、2020年12月)外，其余3期下降主要是由于员工收入水平下降所致。2020年7月环比指数最高，达101.95%，比上月平均到手收入整体增加60.68元;结构影响指数为100.19%，因不同岗位人员结构发生变动，引起整体平均到手收入水平增加了5.99元；而固定构成指数则为101.75%，因各岗位收入水平上涨引起平均到手收入增加54.69元。而2020年12月平均到手收入指数最低，为97.94%，比上月平均到手收入整体减少了66.39元；其中结构影响指数为100.17%，因不同岗位人员结构发生了轻微变动，引起平均到手收入整体略微增加了5.59元；而固定构成指数为97.77%，因各岗位人员收入水平下降使得平均到手收入整体减少了71.97元。

 

 

从全国来看，2020年全年结构影响指数和固定构成指数未出现异动，年初各岗位人员结构调整与行业工资调整幅度较小(各月份结构影响指数变动范围为：99.09%～100.19%，-28.77～5.99元)，整体平均到手收入水平的增减主要由于各岗位收入水平的变动(各月份固定构成指数变动范围为：97.77%～102.12%，-71.97～66.86元)所致。

基于所选取的347个项目的收入数据分析可知，整体物业管理行业各岗位收入存在一定差距，且一线岗位职工收入偏低。而从编制的平均到手收入指数来看，无论是全国指数还是各省份指数，均可反映出：物业管理行业整体收入水平的逐月变动幅度较小，而这种较小的变动幅度也表明了整体行业收入在较长时间处于较低水平。

另外，上述计算的平均到手收入指数为名义收入指数，在上述同比与环比指数计算结束后，为剔除物价变动对职工收入的影响，还可根据CPI水平计算平均实际收入指数，这是反映实际收入变动情况的相对数，表明职工实际收入水平提高或降低的程度。

 

 

数据相关分析

 

一、与社会平均收入差距较大

 

2020年，全国城镇私营单位就业人员年平均工资为53604元，城镇非私营单位就业人员年平均工资为90501元。根据数据显示，物业管理行业除项目经理年到手收入98036.26超过平均值外，秩序维护员41574.92元，维修员42177.85元，物业管理员42866.95元，保洁员26866.69元均低于社会平均收入水平。尤其是保洁员处于全国服务业普通员工平均收入最低水平。由此可见，无论是人员平均工资数量还是增速，物业管理行业均低于全国总体水平。

 

二、为社会提供大量就业岗位

 

在347个项目的9016.07万平方米管理面积中，约有2.27万工作人员为业主提供服务，劳动密集型行业特征显著。除项目经理在岗人数与管理面积呈中等相关外，管理面积对物业服务其他岗位在岗人数影响明显，具有强相关关系(表11)。项目经理的人均管理面积为25.40万平方米，维修员、物业管理员、秩序维护员、保洁员人均管理面积分别为4.02、2.80、1.11和1.03万平方米。与2019年相比，在管理总面积不变的情况下，因各岗位人员正常变动导致人均管理面积总体略有变化。其中，保洁员和秩序维护员人均管理面积分别增加0.01、0.03万平方米，维修员和物业管理员人均管理面积分别增加0.08、0.05万平方米，项目经理人均管理面积增加最多，为0.22万平方米。

 

 

三、平均到手收入与物业服务费为中等相关

 

分析住宅物业服务费水平与各岗位平均到手收入的相关性(表12)，除保洁和项目经理其相关关系为弱相关外，其他维修员、秩序维护员、物业管理员为中等相关，其相关关系程度依次降低。较高的物业服务费水平能给员工带来一定幅度的收入收益。

 

 

四、物业管理行业市场价格呈现上涨趋势

 

从物业服务费看，剔除一个极值125873元/平方米·月影响，347个项目的平均物业费为2.24元/平方米·月，在填报周期内有42个项目的物业服务费有过费用调整，占项目总数12.10%。其中32个项目物业服务费有所上涨，10个项目上涨一倍及以上，平均涨幅为71.38%，主要由于前期物业服务费较低、物价和工资上涨导致服务成本提高；10个项目物业费略有下调，平均降幅为36.35%。其中6个降幅30%以上的项目，前期物业费都大于3元/(平方米·月)。可见，物业服务费下调主要由于前期物业服务费定价过高，收缴率难达预期导致。总体上，物业服务费稳中有涨，且平均上涨幅度较上期提高45.94个百分点。

从停车服务费看，全国各地停车服务费因产权、服务范围等因素存在差异较大，由5-600元/月不等，中位数为80元/月；涉及停车服务的347个项目，在一年的监测中价格调整情况较小，有46个项目有过调整，占总项目数的13.22%。其中，39个项目停车服务费上涨，导致整体费用有所上升，上升幅度为9.66%，较上期降低2.84个百分点。下调项目集中于陕西省，主要受省内政策导向与市场因素影响。

 

五、行业人工成本逐年增加

 

在监测周期内，所有监测项目收入总额涨幅为3.3%，人员减少2.74%(主要为保洁员)，管理面积未发生变化。在物业服务费普遍较低且上调压力较大的情况下，人员收入逐年3.88%的增加幅度 ，给企业带来较大的成本压力。企业主要通过减员增效和增加其它经营服务内容补贴的方式来弥补物业费缺口。

 

 

全国物业管理行业劳动力市场价格监测工作通过一年的数据填报，已经收集到价格监测定点单位提交的第一手数据40.46万余条，为行业宏观政策研究和决策提供了真实可靠的数据依据。

在此，感谢国家发展和改革委员会价格监测中心对工作的悉心指导，感谢各价格监测定点单位对全国物业管理行业劳动力市场价格监测工作所作出的卓越贡献！

（执笔：中国物业管理协会行业发展研究部 吴一帆 赵一飞）