观点指数 三方外拓持续火热，部分物企核心人事变动在地产关联方输送项目数量显著收缩的背景下，第三方项目成为了物企规模增长的重要来源，期内部分物企明显加大了主动对外披露和宣传其外拓活动的力度；此外，金融街物业与滨江服务发生总裁级别人事变动。

股物企三季报披露，珠江股份获大股东定增期内，招商积余、新大正、珠江股份等A股上市物企完成了三季报的披露；与此同时，珠江股份公告拟向大股东珠实集团增发2.6亿股。

关联交易活动不断，二级市场回购持续本月重点物企发生多起收购案例，其中规模较大的的主要是中骏商管收购关联方中骏集团北京一奥莱物业资产股权，以及荣万家收购荣盛发展物业以抵消应收款项；二级市场方面较多物企披露回购计划或实际操盘回购，物管股期内亦有所回暖。

三方外拓持续火热，部分物企核心人事变动

报告期内，世茂服务、建业新生活、旭辉永升服务、弘阳服务等众多物企都通过公众号或媒体等公开渠道，主动披露了其近期的市场外拓情况。

其中，值得关注的主要是招商积余旗下建筑科技中标的若干非物管项目。建筑科技是招商积余旗下从事智能化工程设计与施工、绿色节能、智能家居等业务的企业，其期内中标的浙江省诸暨市分布式光伏项目是其科技光伏业务首次在外部市场中取得突破，目前物业服务企业所搭建数字化相关业务基本只是服务于自身或关联方企业，这也是除万物云外少数能做到对第三方输出业务的物企数字化平台。

在地产关联方输送项目数量显著收缩的背景下，第三方项目成为物企规模增长的重要来源，非传统物管项目也可以是物企进行扩张的路径。与此前不同的是，本报告期内部分物企明显加大了主动对外披露和宣传其外拓活动的力度。

11月8日，奥园健康发布公告称，董事会建议将公司的英文名称由“Aoyuan Healthy Life Group Company Limited”更改为“Starjoy Wellness and Travel Company Limited”及将公司的中文双重外文名称由“奥园健康生活集团有限公司”更改为“星悦康旅股份有限公司”。

奥园健康的更名主要与其大股东易主有关，今年7月18日中国奥园以2.56亿港元的代价向南粤星桥出售了奥园健康29.9%的股份，自此交易之后国资南粤星桥变成为了奥园健康的最大股东，中国奥园以24.68%的持股比例退居为第二股东。

2023年上半年，奥园健康约有65%的收入来自关联方开发物业，更名后星悦康旅能否真正脱离中国奥园的负面影响，仍是未知数。不过，在新的大股东引导下，发展方向可能会发生变更，更名公告显示：“本公司拟以全新企业形象，在坚持主营业务的前提下，积极探索大健康业务以及长者旅居与文化旅游等具长期发展机遇和发展潜力的产业。”

奥园健康之外，恒大物业也于报告期内将微信公众号名称由恒大物业更名为了金碧物业服务，而金碧物业是恒大物业在中国境内的主要经营主体。不过，与奥园健康不同的是，恒大物业的大股东并未发生更换。该微信公众号曾于2020年12月恒大物业上市时由金碧物业更名为恒大物业，本次再度更名回去，应该是出于力图减少恒大这一品牌在市场及业主等方面的负面影响的考虑。

中期业绩会以来，物业服务行业发生了大面积的人事调整，包括碧桂园服务、彩生活在内的众多物企都发生了总裁级别的核心管理层变更。报告期内，更多上市物企核心管理层发生变动，例如金融街物业董事长兼总经理孙杰辞任总经理，宋荣华接任；滨江服务主席、行政总裁朱立东退休辞任，余忠祥接任。

股物企三季报披露，珠江股份获大股东定增

报告期内，招商积余、新大正、珠江股份等A股上市物企完成了三季报的披露。

其中，招商积余1-9月公司实现营收108.6亿元，同比增长18.3%；归母净利润5.9亿元，同比增长25.9%，毛利率微升0.75个百分点至12.66%。截至2023年9月末，招商积余在管面积为3.3亿平方米，和年中数据相比变动不大，其中非住宅业务仍是其业务主力，管理面积达2.0亿平方米。今年前三季度，招商积余主要在办公和学校等业态上表现突出，合约面积增长超过35%，其前三季度毛利率微升主要得益于主动减少或退出了部分低毛利业务。

新大正是一家非地产背景的第三方物业公司，主要布局重庆等西南区域。今年前三季度，新大正新拓展项目中标金额12.53亿元，同比减少16.5%，饱和年化合同收入金额6.65亿元，同比下降8.3%，从新大正外拓数据的变化不难看出，目前物管公共业态市场的外拓竞争正在逐年加剧，这和地产方面能提供的住宅物业管理资源减少有关，新大正也将逐渐面临来自其他物企更为严峻的拓展竞争。

珠江股份2023年前三季度营收28.1亿元，今年上半年，珠江股份将持有的房开相关资产负债与珠江城市服务全部股权进行资产置换，4月起房地产公司不再纳入合并报表范围。该上市平台业绩数据波动较大主要与其去地产化进程仍在进行中有关。目前其仍持有约20亿元人民币一年内到期非流动负债，前三季度财务费率为4.1%，利息费用高达1.16亿元。

值得一提的是，11月6日，珠江股份公告拟向大股东珠实集团发行不超过2.6亿股股票，发行价格为2.92元/股，募集资金总额将不超7.5亿元，该笔资金主要用于偿债和补充营运资金。同时，珠江股份也拟以1.29亿向珠实地产转让商业、车位等房地产资产。这两笔交易过后，珠实集团对珠江股份的持股比例将由31%上升至47%，珠江股份在资产结构获得优化的同时，也将获取来自大股东支持的大量现金，有利于推进其从地产开发向物业服务轻资产战略转型的进程。

关联交易活动不断，二级市场回购持续

收购方面，本月重点物企发生了多起收购案例，其中规模最大的主要是中骏商管收购关联方中骏集团北京一奥莱物业资产股权。

11月6日，中骏商管公告称，拟以10.9亿元的代价收购中骏集团北京门头沟奥莱购物商场综合体100%的股权，该物业在收购前即由中骏商管进行管理。整体来看，该笔交易的主要目的在于更有效率地利用中骏商管账上的现金，并将之转换为中骏商管的租金现金流，属于对中骏集团的变相资金输送，这也是自去年11月中骏商管向中骏置业垫付9亿元贷款以来的再次大额输送。

11月16日，荣万家公告披露了与荣盛发展的以资抵账方案：公司已有条件同意收购而荣盛发展已有条件同意出售清偿物业，总代价为人民币5.68亿元，将按等额基准抵销应收款项。截至债务抵偿框架协议日，已到期且未清偿的应收款项余额约为12.6亿元，本次协议抵消款接近一半的到期未支付关联应收框架款项。清偿物业包括位于全国各地的10870个停车位、332项住宅、写字楼及商铺(总建筑面积约为2.63万平方米)，账面价值约为9.18亿元（荣盛发展支付的总开发成本）。

今年下半年以来，包括雅生活服务、远洋服务在内的众多物企都出炉了对应的以资抵账方案，以此来处理关联方无法顺利支付款项的问题，这在一定程度上可以减少损失，但对轻资产运营的物业服务企业而言，接收不动产过后，鉴于当前市场行情变现较为困难，如何进行有效的处置也是一个难题。

此外，报告期内还发生了物企的其他收购交易，例如新希望服务823.4万元收购成都锦官新城物管80%股权；碧桂园服务继续收购合富辉煌7164万股，持股比例增至35.63%等，继续加码经纪业务等。

多家物企也于报告期内披露了回购计划或开展了实际回购活动，例如万物云10月31日公告拟回购不超过10%的股份；新大正公告拟以总额人民币 1500 -2000 万元进行股份回购并用于后续实施员工股权激励或员工持股计划。实际回购动作来看，报告期内绿城服务和金科服务仍在继续高频回购每日操盘控制股价，其中绿城服务共进行了15次回购，金科服务则进行了9次回购。截至目前，绿城服务与金科服务今年以来的累计回购股份数量分别为3245.6万股和1684.9万股，占总股份的比例分别为1.004%和2.58%。

数据来源：wind，观点指数整理

二级市场上，报告期内物业股行情有所回暖，样本物业股平均涨幅达1.31%，目前总市值最高的物企仍为物管与商管结合的华润万象生活，其总市值达666.5亿港元，市盈率(TTM)为24倍。