做好物业管理是老旧小区改造的关键一环。近年来，浙江、北京、江西等地积极探索行之有效的物业服务管理模式，通过“大物管”模式、市场化物业服务企业提供补位服务等方式，进一步完善老旧小区物业管理工作，巩固改造成果，打造舒适宜居人居环境。

因“区”制宜规范物业管理

北京市住房城乡建设委员会发布的《关于在老旧小区改造中进一步完善物业管理工作的意见》中提出，纳入改造的老旧小区要充分考虑小区实际和业主需求，因地制宜、分类实施，明确了规范化物业管理的4种模式。

对于多产权、无产权等暂不具备实施市场化物业管理条件的小区，可按单位自管等现行管理方式进行管理，街道（乡镇）应在（原）产权单位协助下推动业主大会逐步引入市场化物业管理服务。其中，业主自我服务意愿较强且有良好管理能力的小区，可采取业主自行管理方式。业主委员会（物业管理委员会）扮演好“财务总管”角色，加强小区物业服务费、公共收益等资金管理。物业服务可优先聘用本小区居民从事保安、保洁、秩序维护等服务工作，既能充分发挥居民的自我管理优势，又能为居民提供就业岗位。

纳入改造的老旧小区也可以选择市场化物业管理模式，建立委托物业服务人。业主委员会（物业管理委员会）应结合本小区业主的需求确定服务内容和收费标准，通过公开竞争等方式选聘市场化物业服务人为小区提供物业服务，并代表全体业主与物业服务人签订服务合同。在业主交纳物业服务费方面，鼓励街道（乡镇）通过采取“先买后补”等方式给予政策和经费支持，设置一定时间的过渡期，引导业主逐步实现物业服务费正常交纳，促进物业管理步入良性循环。

对于（原）产权单位具有管理能力或者由于多种原因需要（原）产权单位继续进行物业管理的小区，可按单位自管方式进行物业管理。（原）产权单位应与业主确定物业服务内容，明确物业收费标准及缴费方式，应配备充足的专业管理服务人员，加强人员培训，提升服务水平，接受业主监督。

对于暂不具备引入市场化物业管理，以及不具备单位自管条件的小区，意见明确，由街道（乡镇）、社区参照应急物业服务的方式，委托应急服务人为小区提供保洁、垃圾清运、公共部位和设施设备维修养护等基础物业服务，基础服务的范围、内容及收费标准应面向业主进行公告，业主应按时交纳相关费用，维持小区正常运行。

探索“大物管”模式

浙江省杭州市西湖区翠苑街道片区老旧小区改造项目积极探索“大物管”模式，推动从小区“小物管”到街区“大物管”转变，实现资源集约整合、服务供给高效、管理成本降低，形成政府少投入、百姓享服务、企业增效益可持续发展局面。

推动物业服务企业拓展服务区域。翠苑街道片区改造项目涉及43个老旧小区，改造前24个为兜底型物业管理小区、19个无物业管理小区，改造中经各小区业主同意，引入1个“大物业服务企业”统一提供专业化物业服务。同时，街道将小区周边街巷保洁维护等服务内容，通过打包招标、购买服务的方式委托该企业统管。

推动物业服务企业拓展服务内容。将结合改造增设的老年食堂、托育点、邻里中心等服务设施统一交由大物业服务企业运营，为居民提供助餐、送餐、居家照料、托育、暑假培训等10余项增值服务。

推动资源整合增效。“大物业服务企业”入驻后对片区实施规模化管理，通过规范停车收费、设施运营、拓展服务项目等措施，增加运营收入，降低了财政补助支出。据介绍，街道对小区外相关购买服务以及对小区物业补贴2项支出合计减少近30%，后续有望再减少20%。

提供补位服务

针对部分小区暂无法成立业主委员会、无专业物业服务企业进驻且管理失效的情况，江西省赣州市章贡区积极探索无物业管理小区补位措施，出台区无物业管理小区物业服务全覆盖工作方案，根据小区规模、社区网格设置、共用设施分布、道路围合等实际情况，将全区626个无物业管理小区通过划片整合为204个新的物业服务区域。

同时，建设“区属国有企业+镇（街道）子公司+村（社区）服务点”三位一体国有物业服务企业平台体系，为市场失灵、管理失序、自治失能的小区提供基础物业服务。三位一体平台体系由区属平台公司作为区级国有物业服务企业牵头统筹全区物业管理工作，并与各镇（街道）共同出资分别成立控股子公司，作为无物业管理小区物业服务全覆盖工作的责任主体，履行物业服务工作职责。在子公司中下设社区（村）物业服务点，探索将现有社区（村）物业服务企业纳入镇（街道）子公司管理，在子公司下设社区物业服务点，经业主表决同意，为无市场化物业服务小区提供基础物业服务。通过实施规模化管理，整合挖掘小区公共区域经营性广告位、停车道闸、充电桩等资源运营收益，实现微利可持续运作。

“我们还依托前沿信息科技，从社区治理、公共安全、惠民服务等方面构建场景联合体，打造了智慧社区管理平台，延伸治理链条，拉近与居民的距离，实现‘数据多跑路、基层人员少跑腿’。”相关负责人介绍说。

摘自　《中国建设报》　2024.03.26　于芸